부동산 양도세 과세 대상과 비과세 기준, 양도소득세 세율 계산법 알아보기

부동산 양도소득세는 개인이 부동산, 주식 등의 권리를 넘기며 발생하는 소득에 대한 세금을 말합니다. 부동산 양도소득세의 경우 분양권, 토지, 건물 등을 매각/양도하면서 발생하게 됩니다.

 

 

부동산 양도세 과세 대상

 

부동산 양도소득세의 과세 대상은 다음과 같습니다.

 

1. 토지, 건물 등의 부동산

● 토지, 건물 등의 부동산이 양도소득세 과세 대상입니다.

● 이때 무허가 건물이나 미등기 건물도 포함됩니다.

 

2. 부동산에 대한 권리

● 분양권, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 등 부동산에 대한 권리도 과세 대상이 됩니다.

 

3. 직계존비속 간 매매

● 부모, 배우자 등 직계존비속 간에 부동산 매매가 이루어진 경우에는 증여로 간주되어 양도소득세가 아닌 증여세를 납부해야 합니다.

 

즉, 부동산 자체뿐만 아니라 부동산에 대한 다양한 권리의 양도 또한 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 다만 직계존비속 간 거래의 경우에는 증여세 납부 대상이 됩니다.

 

부동산 양도세 비과세 기준

 

1. 1세대 1 주택 요건

● 양도 당시 세대원 전원이 1 주택만을 보유하고 있어야 합니다.

● 단, 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법률에서 정한 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

2. 2년 이상 보유 요건

● 1주택을 2년 이상 보유하다가 양도한 경우에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

3. 양도가액 12억 원 이하

● 양도가액이 12억원 이하인 경우 양도소득세가 비과세 됩니다.

● 12억 원을 초과하는 고가주택은 양도세가 부과됩니다.

 

4. 부수토지 범위

● 도시지역 내 주택의 경우 주택정착면적의 5배 이내 토지가 주택의 범위에 포함됩니다.

● 도시지역 외 주택은 주택정착면적의 10배 이내 토지가 포함됩니다.

 

5. 장기임대주택 등 감면

● 장기임대주택, 신축주택 등 일부 경우에는 양도세가 감면될 수 있습니다.

 

요약하면, 1세대 1 주택 요건과 2년 이상 보유 요건을 충족하고 양도가액이 12억 원 이하인 경우 양도소득세가 비과세 됩니다. 또한 부수토지 범위와 장기임대주택 등 특별한 경우에도 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

 

부동산 양도소득세 세율

 

1. 기본 양도소득세 세율

● 과세표준 1,400만 원 이하: 6%

● 과표 1,400만원 초과 5,000만 원 이하: 15%

● 과표 5,000만원 초과 8,800만 원 이하: 24%

● 과표 8,800만원 초과 1.5억 원 이하: 35%

● 과표 1.5억 원 초과 3억원 이하: 38%

● 과표 3억원 초과 5억원 이하: 40%

● 과표 5억원 초과 10억 원 이하: 42%

● 과표 10억원 초과: 45%

 

2. 보유기간별 세율 (1 주택)

● 1년 미만 보유: 50%

● 1년 이상 2년 미만 보유: 40%

● 2년 이상 보유: 기본세율 적용

 

3. 다주택 중과 세율

● 조정대상지역에 위치한 2 주택자가 1년 이상 보유하고 있었다면 기본세율 + 10%의 중과세율 적용

 

이처럼 양도소득세 세율은 과세표준, 보유기간, 주택 수 등 다양한 요인에 따라 달라집니다. 정확한 세액 계산을 위해서는 양도소득세 계산기 등을 활용하는 것이 좋습니다.

 

 

양도소득세 계산 방법

 

1. 양도차익 계산

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

 

2. 양도소득금액 계산

양도차익 - 장기보유특별공제(토지, 건물의 경우) = 양도소득금액

 

3. 과세표준 계산

양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 과세표준

 

4. 세율 적용

과세표준에 따른 기본 세율 적용

보유기간별 세율 적용(1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율)

다주택자의 경우 중과세율 적용(기본세율 + 10%)

 

5. 양도소득세 계산

과세표준 × 세율 = 양도소득세

 

 

 

이처럼 양도소득세 계산은 복잡한 편이므로, 직접 계산하기보다는 국세청이나 온라인 양도소득세 계산기를 활용하는 것이 편리합니다. 계산기를 이용하면 정확한 세액을 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

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